Adiós a pagar un dineral por tu hipoteca: el truco de la subrogación que te puede cambiar la vida

En agosto, el Euríbor experimentó una caída histórica, situándose en una media del 3,166%, lo que supone una reducción del 0,907% respecto al año anterior. Este descenso ha generado un aumento significativo en las solicitudes de subrogación de hipotecas que se firmaron entre 2017 y 2023, según datos de Gibobs. La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro para mejorar las condiciones, lo que permite a las familias ahorrar en sus cuotas mensuales. Jorge González-Iglesias Baeza, CEO de Gibobs, destaca que cambiar de banco puede ser una excelente oportunidad de ahorro, especialmente en momentos de alta inflación, como el mes septiembre. Aunque los tipos del BCE han bajado, advierte que esperar una mayor reducción podría resultar contraproducente.

Existen dos tipos de subrogación: la de acreedor, cuando se cambia de entidad bancaria para obtener mejores condiciones, y la de deudor, en la que se cambia al titular de la hipoteca, generalmente con autorización del banco. Además de la subrogación, las familias también pueden optar por la novación o la cancelación para modificar sus contratos hipotecarios. El ahorro estimado mediante subrogación puede ser significativo. Gibobs señala que el cambio de entidad puede reducir las cuotas en unos 172 euros al mes, lo que se traduce en más de 2.000 euros anuales, y hasta 40.000 euros a lo largo de la vida del préstamo.

Subrogación de la hipoteca

La subrogación de hipoteca es un proceso mediante el cual se pueden modificar las condiciones de un préstamo hipotecario, ya sea cambiando el banco (subrogación de acreedor) o el titular del préstamo (subrogación de deudor). Esta opción resulta útil para obtener mejores condiciones financieras sin tener que cancelar la hipoteca existente y formalizar una nueva, lo que puede evitar ciertos impuestos.

En el contexto actual, muchos titulares de hipotecas variables buscan estabilidad mediante el cambio a hipotecas fijas. En estos casos, la subrogación puede ser una herramienta eficaz para reducir las cuotas mensuales y evitar futuras subidas de tipos. Sin embargo, es importante considerar los gastos iniciales para asegurar que el ahorro a largo plazo compensa los costes.

Cabe destacar que para que un banco acepte la subrogación de una hipoteca, el solicitante debe cumplir ciertos requisitos. El banco evaluará la situación económica del solicitante, verificando que no tenga deudas importantes y que cuente con una estabilidad laboral, preferiblemente con un contrato indefinido. También es fundamental que el solicitante haya cumplido con los pagos de la hipoteca anterior y que el saldo pendiente no supere el 80% del valor de la vivienda.

Tipos

Existen dos tipos de subrogación hipotecaria, cada una con sus propias características y condiciones:

• Subrogación de acreedor: este tipo de subrogación permite al titular de una hipoteca trasladar el préstamo a otra entidad bancaria que ofrezca condiciones más favorables, como intereses más bajos o menos comisiones. La ventaja es que el cliente no necesita formalizar un nuevo préstamo ni cancelar el anterior, sino que simplemente se renegocian aspectos como el plazo de amortización o los intereses, pagando sólo los gastos asociados al trámite.
• Subrogación de deudor: en este caso, el titular de la hipoteca cambia a otra persona, que asume la deuda existente. Esta modalidad es común cuando se compra una vivienda ya hipotecada. El banco debe realizar un estudio de solvencia del nuevo deudor antes de aprobar la subrogación. Aunque se evitan impuestos por el préstamo, el nuevo titular deberá asumir los gastos administrativos vinculados.

Ventajas

El principal beneficio de la subrogación de acreedor es la mejora en las condiciones del préstamo. Es posible reducir el interés, cambiar de una hipoteca variable a fija o viceversa, ampliar el plazo de amortización, o eliminar comisiones y cláusulas abusivas. En cuanto a la subrogación de deudor, permite a los compradores asumir la deuda sin incurrir en ciertos impuestos, como el de actos jurídicos documentados.

Costes y trámites

La subrogación de hipoteca no está exenta de gastos. Se deben cubrir algunos costes, como la comisión por subrogación y una nueva tasación de la vivienda. Sin embargo, ciertos gastos, como los impuestos de actos jurídicos documentados, el registro o la notaría, suelen ser asumidos por el banco.

La comisión por subrogación varía en función de factores como la fecha de firma de la hipoteca, el tipo (fija o variable), y la finalidad del cambio. En general, para una hipoteca fija, las comisiones se sitúan entre el 0,25% y el 0,50%.

Procedimiento

El primer paso para realizar una subrogación de hipoteca consiste en comparar las opciones del mercado y elegir la que mejor se adapte a tus necesidades. Luego, se presenta la solicitud formal al nuevo banco, que ofrecerá condiciones específicas. Si las aceptas, el nuevo banco notificará al banco original.

El banco actual tiene 15 días para hacer una contraoferta. Si decides aceptarla, se formaliza una novación, deteniendo el proceso de subrogación. Si no, el proceso sigue adelante. Finalmente, se firma la escritura ante notario, lo que conlleva ciertos gastos adicionales.